A escolha do terreno é o primeiro passo para quem pretende construir um imóvel. O termo terreno também é popularmente usado para designar um lote, ou seja, pedaço de terra dotado da infraestrutura (rede de esgoto e eletricidade, por exemplo) necessária para a instalação de uma residência.
O que fazer primeiro?
- Mas se você está em dúvida se deve antes formar uma ideia concreta sobre como é a casa dos sonhos, saiba que o projeto e a escolha do lote podem ser feitos simultaneamente;
- As duas coisas devem ser pensadas juntas. Você tem que ter uma ideia do tipo de casa que quer para escolher um lote adequado;
- Porém, isso pode variar muito, pois em muitos casos a pessoa pode comprar um lote pequeno em um local valorizado e ter um programa de necessidades grande. Cabe ao arquiteto, nesse casso, propor uma solução. Tudo depende muito do que a pessoa quer, do lote, da localização e da legislação local.
Loteamento fechado ou aberto?
- Para quem se interessa por lotes que não ficam em loteamentos fechados, é importante prestar atenção às características da região onde o imóvel está situado;
- Isso significa verificar se o lote está em uma rua movimentada ou que será de muito movimento no futuro e também a lei de zoneamento da cidade, que determina como os lotes de cada área de um munícipio podem ser usados;
- Os lotes de esquina e os largos são mais valorizados e têm mais vantagens para concepção de projetos arquitetônico;
- Caso você imagine uma casa térrea, precisa buscar um lote o mais plano possível e com o menor número de acidentes;
- Lembrando que estas são características importantes para imóveis de idosos e pessoas com deficiência;
- É importante ressaltar, no entanto, que os lotes mais acidentados são os que permitem, e exigem uma arquitetura mais ousada e inovadora.
Como lidar com terrenos peculiares
- Mesmo terrenos com características mais extremas, desde que dentro das metragens mínimas definidas por lei, podem receber construções, pois tudo depende da criatividade dos profissionais de arquitetura;
- De acordo com a prefeitura de São Paulo, na cidade a metragem mínima para lote residencial é de 125m², sendo cinco metros frontais e 25 metros de profundidade;
- O conselho é não descartar de imediato terrenos em aclive ou declive e com condições peculiares;
- O aconselhável é que a inclinação não ultrapasse 30%, de acordo com a Lei Federal 6766/79. Isso por questões de segurança, pois os terrenos com inclinação superior não são geologicamente seguros e podem desbarrancar a qualquer momento;
- Contudo, é possível construir em terrenos com inclinações superiores, para isso, o talude deve receber obras de contenção, estabilização, drenagem e outras capazes de evitar os riscos do local. Em um terreno estreito o projeto pode ser dividido em vários níveis, aproveitando ao máximo a largura do lote;
- Você precisa levar em conta, no entanto, em quanto o custo das obras de contenção vai aumentar suas despesas com o lote.
Contrate um profissional
- Recorrer a um profissional de arquitetura ou engenharia já nesta etapa pode evitar problemas, pois ele saberá indicar o imóvel ideal para as necessidades do cliente. Se você avaliar o investimento como um todo, a consulta com um desses profissionais é muito barata;
- Na hora da visita ao local, é aconselhável buscar informações com os vizinhos a respeito das características do solo;
- Pergunte, por exemplo, que tipo de fundação utilizaram na construção da casa e se houve necessidade de drenagem;
- Outro ponto a ser observado é a infraestrutura existente no local e o padrão das construções existentes, por questão de valorização ou desvalorização do imóvel.
Legislação e documentação
- Você deve ter cuidado ao considerar o tamanho do lote que vai comprar, pois a prefeitura exige que o proprietário deixe áreas sem construção;
- Na cidade de São Paulo, por exemplo, a lei determina que o recuo frontal seja de cinco metros e que a taxa de ocupação seja de 50% da área do lote, considerando o recuo frontal;
- Lotes em loteamentos fechados costumam ter recuos obrigatórios maiores do que os citados acima e, além disso, os empreendimentos podem exigir metragens mínimas para a residência. Como os terrenos neste caso são padrões, a dica é preferir os de esquina;
- É indispensável que você verifique a certidão de propriedade do imóvel, pois no documento constarão todas as regras para o projeto de construção;
- Antes de fechar negócio, é importante também consultar um cartório para comprovar a regularidade do lote;
- No caso de terrenos novos, é necessário conferir se o empreendimento está registrado e regularizado. Um empreendimento pode estar registrado, mas estar irregular porque não cumpriu o cronograma de obras de infraestrutura, por exemplo;
- A consulta dessa documentação pode ser feita via internet na página eletrônica da ARISP, basta que você saiba o número da matrícula do imóvel. Se você não possui a numeração, pode comparecer ao cartório e informar o nome do empreendimento, o lote e a quadra;
- Outros documentos que é aconselhável consultar antes da compra, para garantir que você não seja vítima de golpes:
- Certidão negativa de protesto em nome do vendedor do lote;
- Certidões dos cartórios distribuidores da justiça estadual, federal e trabalhista (que apontam a existência de ações contra o vendedor);
- Certidão negativa conjunta da Receita Federal e da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional.
- Muitos desses documentos são cedidos gratuitamente. Eles podem ser adquiridos na comarca do imóvel, na comarca onde reside o vendedor, no caso de pessoas físicas, ou ainda naquela onde fica a sede da empresa, para vendas feitas por pessoas jurídicas.
Fontes: Arquitetas Adriana Mello e Daniele Galante, do escritório ADDA Arquitetura, em Presidente Prudente (SP); Arquiteto Wagner Domingos, um dos coordenadores de planejamento urbano do CREA São Paulo; Flauzilino dos Santos, presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP).
