Quando a decisão de comprar um imóvel é tomada, é preciso começar a planejar a aquisição do bem. Esse planejamento inclui escolher o tamanho e valor da casa ou apartamento, quanto será pago como entrada no ato da compra e quando, efetivamente, a compra será feita. O ideal é que o planejamento para a compra do imóvel seja iniciado quatro anos antes da data para a qual se projeta a aquisição. Dessa forma há um tempo razoável para juntar o dinheiro da entrada e adequar o orçamento.
Qual o valor ideal para a entrada?
- Caso o futuro financiamento vá corresponder a 20% da renda mensal do comprador, é indicado que ele comece desde já destinando este montante para juntar o valor da entrada;
- Do ponto de vista estritamente financeiro, quanto maior a entrada e menor o valor financiado, melhor. Porém, o padrão do mercado hoje é pagar 20% do preço do imóvel na entrada e financiar 80%, que é a porcentagem geralmente aceita pelos bancos;
- Quem tiver condições pode se planejar para oferecer como entrada cerca de 40% do valor do imóvel, pois maior volume da entrada significa saldo devedor menor, menos juros e consequentemente menos gasto com o financiamento;
- Mas outros fatores precisam ser lavados em conta:
- Sob o ponto de vista estritamente financeiro, quanto menos juros o cliente pagar, melhor. Dessa forma, o ideal é financiar um valor menor;
- No entanto, para quem não dispõe de recursos para a entrada, ou quer usar os recursos disponíveis para possíveis reformas ou mobília, o melhor é financiar o máximo possível.
Como investir para a compra do imóvel
- Para os especialistas, a tradicional poupança é o melhor tipo de investimento para se aplicar mensalmente a parcela da renda que será destinada ao valor da entrada do imóvel;
- Como a aplicação será utilizada num prazo determinado, o ideal é investir em opções que permitam o resgate de forma ágil, apresentem menos volatilidade em relação ao mercado, mas com rentabilidade que possa contribuir para a compra do imóvel, como a poupança e renda fixa;
- O CDB também é uma opção de investimento, mas o principal nesta fase do planejamento para a compra do imóvel é que se pesquise, converse com gerentes e compare as taxas de cada banco para investimentos como renda fixa e CDB;
- Caso você tenha um valor mais alto, pode ter investimentos mais interessantes do que a poupança, lembrando que o fundo garantidor da poupança só garante até R$70 mil por CPF se o banco quebrar.
Usar o FGTS para entrada
- Usar os recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para aumentar o volume pago no ato da compra do imóvel é uma boa opção;
- Isso se faz sempre que a taxa de juros do financiamento imobiliário for bem maior do que os juros que remuneram os seus depósitos do FGTS;
- O comprador pode ainda usar o valor acumulado do FGTS a cada dois anos para amortizar o saldo do financiamento.
Não se esqueça das outras despesas
Além de reunir o valor necessário para a entrada o comprador precisa se preparar para as despesas de documentação para concretizar a compra do imóvel.
É importante ter claro as despesas iniciais do processo, que variam de banco para banco e de cidade para cidade:
- Tarifas de avaliação do imóvel e do estudo da operação;
- Recolhimento do imposto municipal ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos);
- Custos de registro e emissão de certidões cartorárias.
Atualmente alguns bancos já oferecem o serviço de incluir as despesas com esses impostos no valor no financiamento.
Comprar na planta ou imóvel pronto?
As duas opções têm impactos diferentes no orçamento:
- Quando se escolhe comprar o imóvel na planta, o financiamento inicial até a entrega das chaves é feito diretamente com a construtora;
- Neste caso, as parcelas são maiores e há ainda as prestações intermediárias, a cada semestre, por exemplo, além do valor a ser pago no recebimento das chaves;
- Isso é possível porque as construtoras permitem que os compradores comprometam mais do que 30% de sua renda com as prestações do imóvel, ao contrário dos bancos;
- Quando você financia com o banco, ele faz uma análise do quanto você pode pagar e só aceita que se comprometa entre 20 e 30% do valor da renda, então dificilmente você entra em uma situação de risco;
- O problema da planta é que a estratégia financeira é pessoal, você se planeja. Tem gente que compra e se enrola porque não sabe fazer essa análise de risco e chega na entrega das chaves já devendo para a construtora;
- Uma das vantagens de comprar o imóvel na planta é que até ficar pronto o apartamento ou casa costuma ter seu valor de mercado valorizado em até 30%;
- Porém, para quem tem urgência, a orientação é a compra financiada de um imóvel pronto com 20% de entrada e com o sistema de amortização que garanta prestações menores ao passar do tempo.
Como avaliar o mercado
- Além de se preparar financeiramente, é preciso avaliar o mercado imobiliário para saber qual o momento ideal para comprar o imóvel;
- É indicado que antes de partir para a aquisição o comprador deve passar um ano acompanhando a tendência dos preços;
- Também é preciso acompanhar a tendência dos bancos:
- Caso o mercado esteja com tendência de queda dos juros, é conveniente esperar mais um pouco para financiar, na esperança de uma queda maior;
- Mas se estiver subindo, financie logo;
- No mercado de imóveis, caso os preços estejam altos compre logo, mas se houver uma crise, espere mais um pouco para comprar.
Fontes: Ângela Menezes, professora de finanças do Insper; Miguel José Ribeiro de Oliveira, economista da Anefac, Associação Nacional dos Executivos de Finanças; Alexandre Felizardo, gerente de negócios da pessoa física do Banco do Brasil.
