Seja o apartamento para morar, alugar ou vender, as obras de melhorias no condomínio são uma maneira importante de preservar e valorizar o patrimônio dos condôminos. Executá-las, no entanto, demanda planejamento, financiamento e, se não houver consenso, ao menos um bom entendimento entre os moradores do prédio, já que todas as medidas que envolvem o assunto devem ser aprovadas nas assembleias do condomínio.
Tipos de obras
Existem três tipos de obras em áreas comuns capazes de aumentar o valor dos apartamentos:
- As mais populares hoje em dia são as melhorias na área de segurança, que envolvem a instalação de guaritas, inclusive blindadas, circuito fechado de câmeras com gravação via web, muros mais altos, iluminação mais potente e mais portões;
- Em outro grupo, estão as obras de ampliação de áreas de lazer como academias, espaços gourmets, playground e churrasqueiras;
- O terceiro tipo de obras de melhoria são as de aparência, como restauração e lavagem de fachadas, modernização de elevadores e do saguão, com troca de mobiliário, e paisagismo.
Obras de retrofit
Especialmente em casos de prédios mais antigos, estas reformas podem fazer parte de um projeto maior, que visa a atualização do condomínio.
Os prédios mais antigos carecem de atualização de materiais. Antigamente se usava muito granito escuro, hoje a tendência são materiais brancos, cleans. Hoje também a moda são os condomínios com serviço, como piscina e academia. Tudo isso atualiza e traz o imóvel para valores presentes.
Essas atualizações são chamadas de obras de retrofit. São feitas para adaptar o prédio ao gosto do consumidor de hoje e fazer essas remodelações valoriza em muito o patrimônio dos proprietários.
Como financiar as obras de melhoria
Planejar as obras e contingenciar receita ao longo do tempo para financiá-las é a opção mais acertada a ser tomada pelos gestores. Tudo que é planejado é melhor, se o síndico planejar e for economizando verbas da arrecadação ordinária a obra acaba saindo mais barata para todo mundo.
Mas o valor pago pelos moradores mensalmente, conhecido como taxa de condomínio, geralmente não é suficiente para saldar este tipo de obra.
Em muitos casos as melhorias acabam sendo financiadas por meio de um rateio entre os condôminos, que passam a contribuir com uma cota extra a ser aplicada conforme decidido em assembleia. Esses rateios não podem ser superiores a 30% da taxa de condomínio.
A aprovação da obra e do rateio para financiá-la precisa passar por uma assembleia extraordinária do condomínio, convocada para tratar especificamente do assunto.
É importante ressaltar que geralmente 5% do valor arrecadado com condomínio é destinado a um fundo para custear gastos não previstos no orçamento.
Esse fundo pode ser usado para custear parte da obra, mas não costuma ser suficiente e nem o meio ideal para pagar o custo total da melhoria. Muitas empresas atualmente já aceitam parcelar pagamentos de obras, como as lavagens de fachadas, em 12 ou 24 meses. O sindicato de habitação tem negociado com bancos para que sejam abertas linhas de créditos para condomínios.
Outra maneira de viabilizar as melhorias
Alugar espaços das áreas comuns para terceiros, como empresas de telefonia que precisam de locais para instalar torres de transmissão de sinal, empresas de publicidade e estabelecimentos de comércio, no caso de prédios mistos.
Os moradores que optam por esta alternativa não podem se esquecer de que é preciso prestar contas sobre os valores arrecadados com estes aluguéis em suas declarações de imposto de renda de pessoa física. A administração do condomínio deve repassar aos moradores anualmente um informe de rendimentos indicando qual valor cada proprietário deve declarar.
É preciso analisar o custo-benefício dessas opções, já que o condomínio vai sofrer alterações arquitetônicas.
O aluguel de áreas comuns é uma maneira viável de aumentar a receita, mas é recomendado que os valores arrecadados sejam depositados em contas especificamente abertas para a finalidade decidida em assembleia. No caso das torres de telefonia, é indicado a necessidade de se fazer um laudo técnico avaliando a instalação, pois muitas pessoas têm dúvidas quanto aos riscos para a saúde que estes equipamentos podem representar.
Como decidir qual obra fazer
O planejamento para a execução de obras de melhoria deve começar com uma consulta a profissionais de construção, como arquitetos e engenheiros. Existem empresas e peritos especializados em preparar laudos sobre a situação dos condomínios e indicar a partir deles as intervenções que precisam ser feitas. Estes levantamentos seguem três etapas:
- A primeira é focada em apontar situações que causam risco aos moradores, como a necessidade de se trocar tubulações, instalações elétricas e reforçar fundações;
- A segunda se concentra em indicar obras que melhoram e facilitam o uso das áreas comuns;
- E, por fim, o laudo fala sobre as melhorias que podem ser feitas na aparência do imóvel.
Fazer o planejamento bem feito diminui o risco de inadimplência, imagine acabar de aprovar um rateio e descobrir um vazamento de gás, que vai precisar de mais verba.
É importante lembrar que o atraso no pagamento das cotas extras acarreta aos condôminos os mesmos encargos legais ocasionados pelo não recolhimento da taxa de condomínio pois elas também são classificadas legalmente como despesas condominiais, só que extraordinárias, e não ordinárias como a cobrança mensal.
Outra recomendação é contratar um arquiteto para fazer um amplo projeto de melhorias, assim, mesmo que cada uma seja feita a cada dois anos, elas estarão planejadas de forma harmônica.
Fontes: Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios do Secovi- SP, sindicato da habitação; Fábio Kurbhi, vice-presidente da Associação das Administradoras de Bens e Imóveis e Condomínios de São Paulo, AABIC.
