Shutterstock / Alexander Raths

Vejam quais são as dúvidas mais comuns com relação aos direitos e deveres do locador e locatário, e do contrato de locação para evitar dores de cabeça.

1) Qual a diferença entre revisão de aluguel e reajuste de aluguel?

A revisão de aluguel tem por objetivo tornar o valor da locação compatível com os preços praticados no mercado locatício. As partes são livres para pactuar novo valor para o aluguel se assim o desejarem. A ação só pode ser proposta após três anos de vigência do contrato ou do último acordo a respeito do valor do aluguel.

O reajuste do aluguel tem a finalidade de compensar o locador pela perda do poder aquisitivo da moeda mediante a aplicação de um índice de reajuste oficial, tal como o Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). O reajuste do aluguel tem periodicidade fixa e vem previsto, em regra, em cláusula específica no instrumento do contrato.

2) Ao fazer revisão de aluguel é necessário novo contrato de locação?

Não. As partes podem, a qualquer tempo, fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel. Mesmo na hipótese de propositura de uma ação revisional, o contrato de locação continua em vigor. O juiz pode, inclusive, fixar, com base nos elementos fornecidos pelas partes, aluguel provisório até o desfecho da ação.

3) Quais são as modalidades de garantia o locador pode exigir?

A lei do inquilinato prevê quatro modalidades de garantia locatícia: caução; fiança; seguro de fiança locatícia, e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

• Caução: Um bem móvel ou imóvel servirá como garantia para o pagamento das obrigações decorrentes do contrato de locação. Assim, o locador, caso o locatário fique inadimplente, adquire o direito de vender o bem oferecido em garantia e receber o produto da venda a fim de liquidar a dívida (direito real de garantia).
• Fiança: É o contrato mediante o qual um terceiro assume perante o locador a obrigação de pagar o aluguel e demais encargos caso o locatário não o faça;
• Seguro de fiança locatícia: O locatário dá como garantia o valor de até três alugueis para o locador e, no final do contrato, o locatário devolve o valor pago com juros;
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: Consiste no registro, feito pelo inquilino ou por terceiro garantidor, do contrato de locação junto ao administrador do fundo. O locador pode exigir, em caso de inadimplemento, que as quotas sejam transferidas ao seu nome para a quitação da dívida.

4) Quanto tempo o inquilino tem para desocupar o imóvel após o fim do contrato?

Na locação residencial de prazo igual ou superior a 30 meses, o inquilino deve desocupar o imóvel em até 30 dias. Recomenda-se ao locador que solicite, dentro desse prazo, a desocupação do imóvel mediante notificação extrajudicial, por cautela.

5) O que acontece quando há o término do contrato e o inquilino continua no imóvel?

Se, após 30 dias, o inquilino continuar no imóvel sem oposição judicial ou extrajudicial do locador, o contrato se prorroga (continua em vigor) por prazo indeterminado. Prorrogado o contrato, o locador pode denunciá-lo a qualquer tempo (mediante exercício da denominada "denúncia vazia"), concedido ao locatário o prazo de 30 dias para a desocupação. Caso o inquilino se recuse a desocupar o imóvel após a notificação, o locador poderá ajuizar ação de despejo a fim de obter a remoção judicial do inquilino.

6) O locador pode pedir o imóvel durante a vigência do contrato?

Durante a vigência do contrato de locação a lei não permite que o locador retome o imóvel. Entretanto, é permitido ao locador desfazer o contrato nas seguintes hipóteses: existência de mútuo acordo entre as partes; infração legal ou contratual praticada pelo locatário; falta de pagamento do aluguel e demais encargos, e necessidade de realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, desde que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

7) A lei estipula um prazo de notificação ao locador em caso de devolução antecipada do imóvel?

A lei não estipula, em regra, um prazo de notificação, pois o locatário pode devolver o imóvel antes do prazo pactuado, desde que pague a multa estipulada no contrato, ou, na sua falta, a que for fixada judicialmente. As partes podem, contudo, estipular um prazo de aviso prévio, normalmente de 30 dias. A lei exige trinta dias de aviso prévio ao locador somente em caso de devolução antecipada decorrente de alteração do local de trabalho do inquilino, pois este fica dispensado de pagar a multa.

8) Com quanto tempo de atraso do valor do aluguel o proprietário pode despejar o inquilino?

A lei não estipula um limite mínimo de meses em atraso, portanto, o proprietário pode pedir ação de despejo com um simples mês de atraso.

9) Se aconteceu um vendaval e destelhou o telhado, quem arca com o prejuízo?

As despesas realizadas para reparar o dano causado por uma tempestade são responsabilidade do locador, pois eles têm a função de conservar o bem ou evitar que se deteriore. Caso este não reembolse o locatário, o inquilino poderá exigir judicialmente o ressarcimento, e mesmo permanecer no imóvel até ser indenizado.

10) Quando as contas de dois imóveis, que ficam no mesmo terreno, são juntas, quem fica responsável?

Depende de como tenha sido celebrado o contrato de locação. Se ambos assinaram o mesmo instrumento, a lei considera que ambos respondem conjunta e solidariamente pelos encargos decorrentes da locação - a menos que o contrato contenha cláusula expressa em sentido diverso.

Por outro lado, se as partes tiverem celebrado contratos separadamente com o locador, então cabe a este requerer da fornecedora do serviço a instalação de medidores separados capazes de discriminar o consumo de cada inquilino.

As partes também podem estabelecer uma solução, mesmo que provisória, mediante cláusula contratual que estipule uma presunção de consumo ou estabeleça o pagamento alternado dos encargos.

11) Quem deve realizar a transferência de nome das contas quando troca o inquilino do imóvel?

A titularidade das contas de água, gás e energia elétrica pode, mesmo havendo débitos vencidos com a fornecedora do serviço, ser alterada mediante simples solicitação do novo inquilino ou do proprietário acompanhada de documentação pertinente, em regra RG, CPF, número de matrícula da conta e registro do imóvel.

12) O proprietário pode ter uma chave do portão enquanto o imóvel está alugado?

Não, de maneira alguma. Quando o imóvel é alugado o locador passa a ter a posse do mesmo.

13) De quem é a responsabilidade de pagar as contas, como IPTU?

A menos que haja disposição expressa em contrário, cabe ao locador pagar os impostos e taxas, bem como o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel.

14) Quem deve pagar por vazamentos?

Se o vazamento resultar do uso normal do imóvel, o pagamento do conserto incumbe ao locador, pois se trata de dano decorrente da deterioração natural do imóvel. Por outro lado, se o dano tiver sido causado pelo inquilino, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos, o conserto deverá ser pago pelo locatário.

15) Quem deve pagar infiltrações e umidade?

Em regra, cabe ao locador, pois ele é responsável por entregar o imóvel ao locatário em perfeito estado de uso. Mesmo que a infiltração apareça após a entrada do inquilino no imóvel, normalmente, considera-se que esse tipo de defeito seja parte da deterioração normal do bem. Somente incumbirá ao locatário pagar por esse dano se se ele mesmo ou seus dependentes o tiverem causado.

16) Quem deve pagar por instalação elétrica?

Cabe ao locador, pois ele é responsável por entregar o imóvel ao locatário em perfeito estado de uso. Quaisquer instalações elétricas complementares, isto é, alheias ao projeto elétrico original do imóvel, deverão ser autorizadas pelo locador e pagas pelo locatário.

Ainda tem dúvidas? Veja ainda outros direitos e obrigações do locador e inquilino.

Fontes: Luiz Antônio Scavone Júnior, professor de Direito Imobiliário da Universidade Presbiteriana Mackenzie; e Tomás Olcese, professor do curso de Direito da Universidade Anhembi Morumbi.