Cuidados ao alugar um imóvel

Alugar um imóvel pode virar uma peregrinação. Contrato, valores, clausula rescisória, seguro fiança, fiador, enfim, são fatores que pesam na hora de decidir qual imóvel alugar.

Garantia

Segundo a lei do inquilinato, apenas uma garantia pode ser exigida do inquilino para segurança do proprietário no caso de quebra de contrato, entre os tipos:

• Caução: um depósito de quantia correspondente, no máximo, a três meses de locação e deverá ser devolvido ao final do contrato caso todas as obrigações do inquilino tenham sido cumpridas, um bem pode também ser usado como garantia como um veículo ou um terreno, por exemplo.
• Seguro-fiança: uma seguradora fica responsável por arcar com as obrigações da locação, caso o inquilino não as cumpra.
• Fiador: uma pessoa ficará responsável pelas obrigações da locação caso o inquilino não as cumpra.

Porém, o Projeto de Lei 7266/10, em trâmite na Câmara dos Deputados propõe descontar o valor do aluguel residencial direto na folha de pagamento do locatário:

• A proposta limita o débito em 25% da remuneração líquida do inquilino, deduzidos a contribuição previdenciária e o Imposto de Renda;
• O pagamento de aluguel via desconto em folha pretende servir como garantia ao locador, dispensando outras modalidades, como depósito caução, fiador ou seguro fiança;
• Essa nova proposta possibilita a retenção do valor já no recebimento do salário e evita ou minimiza os riscos de inadimplência. Com a segurança do desconto em folha de pagamento, somada à dispensa na apresentação de outras garantias, locadores e locatários terão mais oportunidades e menos riscos nos seus contratos;
• Independente das vantagens do projeto, é importante alertar para os riscos na sua contratação. Conforme o próprio texto legal prevê, o desconto em folha pode ser revogado pelo inquilino a qualquer tempo, mediante comunicação prévia. Nesta hipótese, o locador ficaria, em pouco tempo, carente de garantias, o que, em caso de inadimplência pode lhe gerar inúmeros prejuízos;
• Quanto ao atraso no pagamento do aluguel, o proprietário pode propor ação de despejo por falta de pagamento com um simples mês de atraso, pois a lei não prevê um limite mínimo de meses em atraso para permitir que o locador promova essa ação;
• Em caso de morte do inquilino, a responsabilidade do contrato é repassada para seu cônjuge, companheiro ou parente caso esteja morando no imóvel.

Pagamento de documentação anterior ao aluguel e outras taxas

• A despesa com a elaboração do contrato é responsabilidade do proprietário do imóvel. Se por algum motivo for pedido ao inquilino que arque com essas despesas, ele poderá guardar os comprovantes de pagamento e, posteriormente, solicitar a devolução dos pagamentos;
• O Imposto Predial e Territorial Urbano, o IPTU deve ser pago pelo proprietário do imóvel, salvo se o contrário for especificado e acordado no contrato de locação;
• Há imóveis cuja alimentação de água e energia é conjunta com outros imóveis, neste caso, exija que a proporção do pagamento faça parte do contrato. Já o seguro contra incêndios obrigatório para apartamentos é de responsabilidade do inquilino;
• No caso de imóveis pertencentes a condomínios, o ideal é que o inquilino solicite uma procuração junto ao proprietário para ter voz nas reuniões e assembleias porque ele que estará vivendo a rotina do condomínio.

Prazo de locação

• Atualmente, para os contratos de locação de prazo igual ou superior a 30 meses cabe a denúncia vazia, ou seja, existe possibilidade do proprietário pedir seu imóvel de volta sem ter que se justificar, findo o período de 30 meses. Neste caso o inquilino tem 30 dias para desocupar o imóvel;
• Atente também para os contratos que possuem prazo inferior a 30 meses e, após o fim de seu prazo acordado, passam a valer indeterminadamente. Nesta situação o locador pode solicitar o imóvel judicialmente para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos que não disponham imóvel residencial próprio.

Multa em caso de rescisão de contrato de aluguel

• Preste atenção nas cláusulas de multa por rescisão antecipada, pois esta só não pode ser exigida se o contrato precisar ser rescindido antes do prazo em decorrência de transferência de emprego, a cargo de exigência do empregador, para outra localidade;
• Em caso de rescisão de contrato por causa de transferência de emprego, o proprietário deve ser notificado com pelo menos 30 dias de antecedência.

Fonte: Dr. Marcelo Dornellas, advogado especialista em Direito Imobiliário, do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados.