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A escolha do terreno é o primeiro passo para quem pretende construir um imóvel. O termo terreno também é popularmente usado para designar um lote, ou seja, pedaço de terra dotado da infraestrutura (rede de esgoto e eletricidade, por exemplo) necessária para a instalação de uma residência.

Mas se você está em dúvida se deve antes formar uma ideia concreta sobre como é a casa dos sonhos, as arquitetas Adriana Mello e Daniele Galante, do escritório ADDA Arquitetura, em Presidente Prudente (SP), explicam que o projeto e a escolha do lote podem ser feitos simultaneamente.

"As duas coisas devem ser pensadas juntas. Você tem que ter uma ideia do tipo de casa que quer para escolher um lote adequado. Mas isso pode variar muito, pois em muitos casos a pessoa pode comprar um lote pequeno em um local valorizado e ter um programa de necessidades grande. Cabe ao arquiteto, nesse casso, propor uma solução. Tudo depende muito do que a pessoa quer, do lote, da localização e da legislação local", ressaltam as profissionais.

Para quem se interessa por lotes que não ficam em loteamentos fechados, é importante prestar atenção às características da região onde o imóvel está situado. O arquiteto Wagner Domingos, um dos coordenadores de planejamento urbano do CREA São Paulo, explica que isso significa verificar se o lote está em uma rua movimentada ou que será de muito movimento no futuro e também a lei de zoneamento da cidade, que determina como os lotes de cada área de um munícipio podem ser usados.

Ele também explica que os lotes de esquina e os largos são mais valorizados e têm mais vantagens para concepção de projetos arquitetônico. "Se você imagina uma casa térrea, precisa buscar um lote o mais plano possível e com o menor número de acidentes", acrescenta, lembrando que estas são características importantes para imóveis de idosos e pessoas com deficiência. O arquiteto ressalta, no entanto, que os lotes mais acidentados são os que permitem, e exigem uma arquitetura mais ousada e inovadora.

Como lidar com terrenos peculiares

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Para Wagner, mesmo terrenos com características mais extremas, desde que dentro das metragens mínimas definidas por lei, podem receber construções, pois tudo depende da criatividade dos profissionais de arquitetura. De acordo com a prefeitura de São Paulo, na cidade a metragem mínima para lote residencial é de 125m², sendo cinco metros frontais e 25 metros de profundidade. Assim como ele, Adriana e Daniela aconselham não descartar de imediato terrenos em aclive ou declive e com condições peculiares.

"O aconselhável é que a inclinação não ultrapasse 30%, de acordo com a Lei Federal 6766/79. Isso por questões de segurança, pois os terrenos com inclinação superior não são geologicamente seguros e podem desbarrancar a qualquer momento. Contudo, é possível construir em terrenos com inclinações superiores, para isso, o talude deve receber obras de contenção, estabilização, drenagem e outras capazes de evitar os riscos do local", argumentam. Elas exemplificam ainda que em um terreno estreito o projeto pode ser dividido em vários níveis, aproveitando ao máximo a largura do lote.

Você precisa levar em conta, no entanto, em quanto o custo das obras de contenção vai aumentar suas despesas com o lote. Recorrer a um profissional de arquitetura ou engenharia já nesta etapa pode evitar problemas, pois ele saberá indicar o imóvel ideal para as necessidades do cliente. "Se você avaliar o investimento como um todo, a consulta com um desses profissionais é muito barata", salienta Wagner.

Na hora da visita ao local, é aconselhável buscar informações com os vizinhos a respeito das características do solo. Pergunte, por exemplo, que tipo de fundação utilizaram na construção da casa e se houve necessidade de drenagem. Outro ponto a ser observado é a infraestrutura existente no local e o padrão das construções existentes, por questão de valorização ou desvalorização do imóvel.

Legislação e documentação

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Você deve ter cuidado ao considerar o tamanho do lote que vai comprar, pois a prefeitura exige que o proprietário deixe áreas sem construção. Na cidade de São Paulo, por exemplo, a lei determina que o recuo frontal seja de cinco metros e que a taxa de ocupação seja de 50% da área do lote, considerando o recuo frontal.

Lotes em loteamentos fechados costumam ter recuos obrigatórios maiores do que os citados acima e, além disso, os empreendimentos podem exigir metragens mínimas para a residência. Como os terrenos neste caso são padrões, a dica é preferir os de esquina. É indispensável que você verifique a certidão de propriedade do imóvel, pois no documento constarão todas as regras para o projeto de construção.

Antes de fechar negócio, é importante também consultar um cartório para comprovar a regularidade do lote. Flauzilino dos Santos, presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), explica que no caso de terrenos novos, é necessário conferir se o empreendimento está registrado e regularizado. "Um empreendimento pode estar registrado, mas estar irregular porque não cumpriu o cronograma de obras de infraestrutura, por exemplo", cita Flauzilino.

A consulta dessa documentação pode ser feita via internet na página eletrônica da ARISP, basta que você saiba o número da matrícula do imóvel. Se você não possui a numeração, pode comparecer ao cartório e informar o nome do empreendimento, o lote e a quadra.

Certidão negativa de protesto em nome do vendedor do lote, certidões dos cartórios distribuidores da justiça estadual, federal e trabalhista (que apontam a existência de ações contra o vendedor), certidão negativa conjunta da Receita Federal e da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional são outros documentos que Flauzilino aconselha a consulta antes da comprar, para garantir que você não seja vítima de golpes.

Muitos desses documentos são cedidos gratuitamente, segundo Flauzilino. Eles podem ser adquiridos na comarca do imóvel, na comarca onde reside o vendedor, no caso de pessoas físicas, ou ainda naquela onde fica a sede da empresa, para vendas feitas por pessoas jurídicas.

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